Оценка земли

Природа подарила людям ценный  ресурс – землю. Её нужно использовать бережно, так как восстановить человеческими силами не удастся.

Земля может использовать для множества целей: выращивания  урожая на даче или для общего пользования, создания заповедников, использования под строительство, промышленную базу, постройку зданий различного назначения. Земля не имеет износа и граничного срока эксплуатации, её стоимость увеличивается через время.

Обладая определённой земельной территорией, люди могут продавать её в любое время. При этом многие считают, что цена за надел будет соответствовать эквиваленту в других объявлениях, размещённых в печатной периодике, на интернет-сайтах или на придомовых досках объявлений. Однако есть одно обстоятельство, которое станет приоритетным – это оценка земли. Без сомнения, стоимость можно снизить, если требуется реализовать землю срочно, однако завышенная стоимость наверняка вызовет недоумение потенциальных покупателей. Это – лишь одна причина, по которой  нужна оценка. Но существует ряд других обстоятельств, когда без профессионально составленного документа не обойтись.

Причины, предусматривающие обращение к оценщику (эксперту)

  1. Покупка земли с целью получения выгодного вложения.
  2. Реализация земли по причине сложной финансовой ситуации, приведшей к банкротству компании.
  3. Выделение частичной доли в общей собственности, принадлежащей членам семьи, более дальним родственникам или купленной партнёрами за совместные средства.
  4. Определение стоимости земли, выступающей гарантированным обеспечением в случае кредитного поручительства за другое лицо или оформления кредита на себя.
  5. Подсчёт убытков при получении материального ущерба собственником  земли.
  6. Увеличение уставного фонда предприятия (коммерческой организации) за счёт стоимости участка.
  7. Формирование  арендной платы при сдаче земли юридическому лицу в пользование.
  8. Обязательное страхование государственных и коммунальных объектов с учётом расположения на определённой территории.

Оценка земельного участка: новости в законодательстве

В финансовую оценку земли были внесены некоторые изменения в документ от 16.04.2006 г., начиная с января текущего года. В новой редакции  коэффициенты, отвечающие за функциональное применение наделов, напрямую зависят от их целевого использования.

Чтобы выполнить нормативную оценку, необходимо определить, какой вид земли рассматривается:

- под жилую застройку;

- под общественное строительство;

- для возведения промышленного объекта;

- зона под лесное хозяйство;

- курортно-оздоровительная территория;

- земли, предназначенные под рекреацию;

- грунты под ведение сельскохозяйственной деятельности;

- территория, относящаяся к историко-культурным местам;

- заповедная зона;

- участки, относящиеся к водному фонду;

- резервные запасы;

- места, предназначенные для оборонных целей.

Порядок расчёта и применяемые коэффициенты остались без изменений.

Новый закон был принят в связи с тем, что за пошедшее время климатические показатели, аграрная составляющая и прочие особенности земель существенно изменились. В итоге плодородные земли стали стоить меньше, чем степные. Чтобы избежать подобных недоразумений, будет выполнена переоценка украинских земель с привязкой к реальным условиям, в результате чего размер налог на землю или арендная плата за неё будут экономически правильными. Первыми изменения ощутят аграрии.

Виды оценки земель

Оценка земельных участков может учитывать лишь стоимость самой земли или общую финансовую характеристику земли и возведенных на ней объектов.

Применяется 3 вида оценки:

а) экспертная;

б) нормативная;

в) экономическая.

ЭКСПЕРТНАЯ

В Земельном кодексе Украины (статья 201) подчёркивается, что экспертная оценка требуется для проведения гражданско-правовых действий касательно участков. Она представляет собой экономически обоснованное решение, позволяющее узнать реальную стоимость конкретной земли.

Для рассмотрения выбирается целый участок или его часть. Экспертная оценка показывает наиболее вероятную стоимость рыночной цены, за которую участок реализуется или покупается. Сюда же водит и процесс отчуждения, ограниченный временным сроком (согласно определённым условиям сделки).

Для осуществления расчёта учитываются общее состояние земли и качество почвы, целевое назначение, вероятный или фактический уровень получения дохода, проекты землеустройства, затрагивающие использование данного участка и прочие факторы.

Выполняется оценка земельного  участка с учётом таких решений:

  • капитализация ренты или полученного за период дохода;
  • сравнение с реализованными объектами с аналогичными характеристиками;
  • затрат, отнесенных к земельным улучшениям.

НОРМАТИВНАЯ

Денежная оценка применяется с целью определения размера государственной пошлины при наследстве, аренде, передаче в собственность, подсчёте потерь, вызванных эксплуатацией природного ресурса, расчёта налога на землю.

При расчётах применяются коэффициенты, учитывающие использование участка, количество проживающих людей, статус населённого пункта и его назначение, градостроительную ценность, уровень радиационной загрязнённости территории, планировочные, санитарно-гигиенические, ландшафтные показатели.

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ

Экономическая оценка стоимости земельного участка показывается важность земли с точки зрения ценности природного ресурса: продуктивности, эффективности применения и получения прибыли. Проводится она на сельскохозяйственных угодьях, не реже чем один раз в 5-7 лет сертифицированными специалистами по землеустройству.

Для оценки используют валовой земледельческий продукт, выражающий производительность почв и окупаемость вложенных на единицу площади инвестиций. Эксперты полагают, что следует экономическую оценку предлагать двух видов: для выявления ценности земельного владения и для рассмотрения земли, находящейся в собственности частных лиц.

Основанием для выполнения экономической оценки  больших наделов служат бонитировки, используемые для определения пригодности земли под выращивание зерновых и других видов культур.

Экономическая оценка проводится на основании решения  органа местной власти. Полученная документация отдаётся на государственную экспертизу по землеустроительству. Единицей измерения оценки выбраны условные кадастровые гектары или стоимостной эквивалент. Условные единицы допускаются по причине выявления состояния продуктивности почв и получения с них дохода при использовании сравнительного анализа.

Кадастровая оценка земель

Государственный земельный кадастр включает в себя все земли страны с чётко прописанным  с допускаемым целевым использованием и ограничениями, указанием владельцев ресурсов.

Кадастровая оценка зачастую рассматривает группу объектов, её цель – определение стоимости всех участков на определённой административной территории. Заказчиками выступают местные органы исполнительной власти. В кадастровом отделе зарегистрированные и частные наделы, имеющие каждый свой определённый номер.

Применяется 2 способа:

- оценка рыночной стоимости отдельно взятого объекта или всего нескольких объектов;

- массовая оценка, затрагивающая группу однородных по основным показателям земель, в ходе которой применяют статистические данные по рыночным предложениям.
 В Украине нет такой оценки, только в России