Оценка недвижимости

Если вы владеете свободной недвижимостью, на которую больше никто не претендует, то имеете право сдавать её в аренду и продавать.  Желая улучшить жилищные условия или выполнить удачное инвестирование, вы приобретаете для себя квартиру, дом, дачу.

Недвижимое имущество зачастую является мерилом обеспеченности и являет собой привязку к определённому статусу социальной иерархии. Любая операция с недвижимостью, приводящая к её покупке или продаже, осуществляется на основании стоимости объекта.

Сущность оценки недвижимости

Оценка стоимости недвижимости позволяет определить её истинную цену, «привязанную» к реальному спросу и покупательской способности потенциальных клиентов.

Используется для следующих случаев:

  • при нотариальном оформлении квартир, дач, домов, гаражей и других объектов;
  • при пролонгации или первичном подписании договора на предоставление имущества в залог;
  • отображается в балансовом отчёте при помещении финансовых данных о недвижимом имуществе в уставный фонд юридического лица;
  • подписания договора аренды имущества, принадлежащего коммунальному хозяйству;
  • предъявления необходимой информации, затребованной судом;
  • уплаты налога государству после реализации имущества.

Профильный специалист

Самостоятельно подсчитать рыночную цену квартиры, дома, дачи не удастся: необходимы чёткие знания относительно всех составляющих и умение пользоваться совокупностью методов оценки. По роду деятельности этим занимается оценщик недвижимости.

Он тщательно осматривает объект, уделяя внимание планировке, объёмам помещений, сроку возведения и фиксирует имеющиеся дефекты. Для подсчёта рыночной финансовой составляющей используют 3метода:

- сравнительный, основанный на сопоставлении продаж. Оценщик исходит из информации, касающейся проданных объектов в данной местности, определяя верхнюю и нижнюю границы стоимости

- экономический. Учитываются затраты на возведение частной собственности, период времени, ушедший на постройку и место размещения объекта. Ошибки в расчётах приведут к необоснованно высокой цене, когда недвижимость продать очень сложно. Низкая цена − наоборот, не устроит продавца;

- получение доходов при сдаче объекта в аренду.

Проанализировав результаты по трём факторам, удаётся создать приблизительную рыночную стоимость недвижимости.

Если определяется стоимость квартиры, то есть возможность применить сравнительный метод, основываясь на аналогичном показателе подобных по метражу и конструктивному исполнению жилых помещениях. Что касается коммерческого фонда или складов, то найти идентичные объекты проблематично: здесь применяют метод, связанный с получением дохода, ожидаемого владельцем.

На что способна повлиять оценка

Точность экспертной оценки очень важна, так как затрагивает финансовый аспект. Она оказывает непосредственное влияние на:

а) размер налога, который платят при реализации, покупке, аренде объектов;

б) фактическое определение размера долей, если требуется разделить общую жилплощадь;

в) тайно допускаемые нечестные действия с балансовой стоимостью зданий и желание реализовать объект по сниженной стоимости.

Где заказать услугу

В каких городах проводится оценка недвижимости? Киев, Харьков, Одесса, Днепр, Львов и в других населённых пунктах поменьше.

Как определить, кто вам требуется: оценщик или эксперт?

Оценщик определяет стоимость объекта, то есть денежную составляющую. Выполняет он это на основании выданных разрешительных документов, дающих право делать оценку (свидетельство на право выполнения оценки, удостоверение о повышении квалификации). Стоимостной фактор является лишь частью экспертизы, поэтому оценщик считается менее квалифицированным специалистом по сравнению с экспертом, делающим более глубокие выводы по объекту.

У компаний, занимающихся оценкой недвижимости, профессиональная квалификация подтверждается сертификатом субъекта оценочной еятельности по оценке (выдаётся ФГИУ), свидетельство о наличии данных о юридическом лице в Госреестре оценщиков,.

Эксперт руководствуется требованиями закона Украины «О судебной экспертизе» и он имеет квалификационное удостоверение, дающее право полноценно проводить экспертизу, сущность которой заключается не в получении конкретного финансового показателя стоимости, а в получении ответа на вопрос: может ли объект в дальнейшем полноценно использоваться по назначению.

Итоги работы оценщика передаются бухгалтеру или нотариусу, в то время как результат труда эксперта предоставляется в суд

Документация, предоставляемая для оценки

Экспертная оценка недвижимости  основывается на личном осмотре объекта,  также проверке и изучении документов и получении копий:

- договора владения, основанного на покупке недвижимости, её обмене, дарении, судебного решения о предоставлении имущественных прав, свидетельства о праве собственник, документа об аренде, подписанного обеими сторонами;

- паспорта или свидетельства об официальной регистрации юрлица;

- технического паспорта, выданного Бюро технической инвентаризации. Допускается предоставление копий плана здания, сделанных по каждому этажу;

- когда оценка осуществляется при арене коммунального объекта, вместо  документов, подтверждающих право владения, предъявляется договор аренды.

Срок действия оценки

Предоставленные документы об оценке действуют на протяжении того временного промежутка, который указал оценщик (эксперт). Оно выбирается не более полугода, отсчёт ведётся от даты оценки (даты, по состоянию на которую определяется стоимость недвижимого имущества).

Принципы создания отчётности 

  1. В отчёте представлена документально подтверждённая обоснованность расчётов стоимости недвижимости. При этом даётся объяснение относительно выбранного метода определения стоимости.
  2. Документ содержит все объяснения, формулы и практические расчёты, чтобы даже менее осведомлённый человек мог проверить самостоятельно точность вычислений.
  3. Перечисляются все параметры, которые повлияли на определение финансовой составляющей оценки. В приложении указываются источники, откуда были взяты конкретные сведения, и прилагаются копии необходимых документов.
  4. Резюмирующий ответ даётся таким образом, чтобы не возникло иных толкований: чётко, ясно, понятно.
  5. Всё, что представляет в письменном (электронном) виде оценщиком или экспертом, должно касаться определённого объекта. Никаких иных сведений и посторонних данных вне оцениваемой недвижимости быть не должно.